【咨询】

当事人早年从他人处购入一商品房，已全额付款，且交付后已实际使用多年，有钥匙、房屋出租合同及全部水电缴纳凭据，但因无法办理过户迟迟未予变更。近日租客反映，该商品房所有权人前来要求腾退，并更换了新锁。后了解，该第三人系2018年与原房东签订《商品房买卖合同》，晚于当事人。后其通过诉讼，要求原房东交付房屋并配合办理过户登记手续，判决生效后通过强制执行变更了房屋所有权。对前述诉讼，当事人并不知情。问：可否通过诉讼或其他方式拿回房屋？

【解答】

1、目前物权已经确定的情况下

根据《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在已经办理完成过户登记享有不动产物权的情况下，当事人作为其他买受人只能依据房屋买卖合同的约定请求出卖人承担返还购房款和赔偿损失的责任，当然能够举证证明该第三人与出卖人“恶意串通”的除外。

2、如果尚未诉讼的情况下

根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条之规定，【关于一房数卖的合同履行问题】审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条之规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

鉴于第三人系通过诉讼取得的房屋所有权转移登记，在诉讼发生前或发生时，当事人作为合同签订在先且实际占有房屋的买受人，依法处于权利保护第一顺位。