前言

随着人民生活水平的提高，越来越多的农村家庭选择搬往城市居住，很多人会把老家的农村自建房用于出租甚至出售，那么这其中是否存在一些法律风险呢？笔者现以2020年代理的某确认合同无效纠纷案件为例，简述农村宅基地房屋买卖合同的效力问题以及符合什么样的条件该买卖行为合法有效。

案情分析

徐某和任某系夫妻关系，双方拥有章镇某村的农村房屋一栋。2017年12月初，原告张某与徐某、任某达成了房屋买卖合意，约定以15万元的价格将上述农村房屋出卖给张某。张某依约支付了购房款10万元，商定余款5万元待过户后再行支付。此后，张某多次催促两夫妻过户，但其以上虞户籍管理比较紧为由予以搪塞，无奈之下，原告张某特委托本所律师代理维权，要求徐某和任某返还10万购房款。

根据《土地管理法》相关可知，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只享有宅基地使用权，不享有所有权。农村宅基地使用权是指村民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。集体经济组织分配给其成员宅基地具有福利性，即宅基地的初始取得是无偿的。村民对其自建房的所有权与该房占用范围的宅基地使用权具有不可分割性，村民单独将自建房转让或者将自建房与宅基地一并转让给本集体经济组织成员以外的人，其转让合同不具有法律效力。本案原告张某并非章镇某村村民，即便徐某和任某将房屋出售给张某，事实上也根本无法实现过户，双方之间系无效房屋买卖合同，徐某和任某应返还购房款。

法院调解

本案诉至法院后，由上虞联合人民调解委员会组织进行诉前调解，双方当事人经沟通协商，考虑到房屋出售后由张某占有使用了约三年时间，最终双方自愿达成一致协议：徐某和任某于协议签订的当日归还张某8万元购房款。双方签订调解协议书后，上虞法院对此进行了司法确认，并出具了裁定书。

实务总结

农村宅基地买卖合同属于无效合同，买卖农村自建房所有权及其宅基地使用权的，买受人与出卖人须符合以下条件，才可能认定买卖行为合法有效：
1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；
2、同一集体经济组织内部成员转让；
3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
4、转让行为征得集体组织同意；
5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
因此，农村集体经济组织的成员不得对外出售农村自建房，该集体经济组织以外的人也不能通过买卖获得农村自建房的所有权或宅基地使用权。